HDC현대산업개발, 서울 내 유휴부지 활용한 주택공급 확대

2020년 분양 1.5만세대, 2021년부터 개발사업 확대 전망

HDC현대산업개발 2020년 분양세대수는 차주 공급 예정인 청주 가경5단지(자체, 965세대) 포함 1.5만세대가 될 전망이 다. 이는 2019년 6,400세대 대비 1.4배가량 증가하는 수준 이다. 2021년 외주주택매출은 YoY 11% 증가하는 2.7조원을 기록할 전망이다. 2021년 자체주택사업은 총 5개 사업지(대 전아이파크시티 2-1, 영통아이파크캐슬 3단지, 반정아이파 크캐슬 4~5단지, 울산태화강, 청주가경5단지)에서 준공옵션 매출 포함 6천억원대 매출이 발생 가능할 전망이다. 내년 주 요 개발예정사업지(용산, 공릉, 광운대)들의 착공시점과 개 발방식(단순vs리츠)에 따라 추가적인 매출/이익 인식 또한 가능해 보인다.

HDC 일봉

서울 내 유휴부지 활용한 주택공급 확대는 긍정적 요인

서울은 신규 택지의 공급이 거의 전무한 만큼 신규주택의 약 80%가 정비사업을 통해 공급된다는 특징이 있으며, 나머지 20%는 잔여택지나 유휴부지개발을 통해 공급되는 형태다. 2021년 서울 내에서 대대적인 재건축 시행 증가가 나타나기 어렵다는 가정하, 유휴부지 활용은 구도심 주택공급의 또 다 른 방안으로 탄력 받을 전망이다. 최근 ‘준공업지역(약 20 ㎢)’을 활용한 주택공급이나 ‘역세권고밀개발’등이 거론되는 것 또한 유휴부지를 활용한 주택공급 가능성을 높이고 있다. 이러한 공급 기조는 서울 내 개발사업에 적극적인 동사에게 수혜로 판단하는데, ① 계획 중인 역세권개발사업 추진에 탄 력이 붙을 수 있으며 ② 일부 사업지에서 용적률 상향과 같 은 인센티브가 나타날 가능성을 배제할 수 없고 ③ 향후 공 급되는 유휴부지에 입찰할 가능성 또한 존재하기 때문이다.

투자의견 BUY 유지, 목표주가 3.3만원으로 상향

동사에 대한 투자의견 BUY 유지하며 목표주가를 기존 2.7 만원에서 신규 3.3만원으로 22% 상향한다. 목표주가 상향은 ① 산술 적정 PBR에 적용했던 할인율 20%를 최근 주택주 중심의 리레이팅을 반영하여 10%로 조정했으며 ② 2021년 과 2022년 영업이익 추정치를 각각 4%, 8% 상향했기 때문 이다. 3기 신도시 공급이 본격적으로 시작되는 2023년 이전 까지 수도권 주택공급은 유휴부지개발과 도시개발사업이 주 도할 전망이며, 이에 주거단지 개발사업 참여도가 높은 동사 를 지속적으로 주목할 필요가 있다.

2020년 분양 1.5만세대, 2021년 개발사업 확대 전망

분양 예정인 청주 가경5단지(자체, 965세대) 포함 시 올해 분양세대수는 약 1.5만세대 이다. 내년도 자체사업은 5개 사업지(대전아이파크시티 2-1, 영통아이파크캐슬 3단지, 반정아이파크캐슬 4~5단지, 울산태화강, 청주가경5단지)에서 매출 인식이 진행될 전망 이다. 내년 주요 개발예정사업지(용산철도병원, 공릉역세권, 광운대역세권) 착공 시점 과 개발 형태에 따라 추가적인 매출/이익 인식 또한 가능하다는 판단이다.

HDC현대산업개발 주요 개발 프로젝트 파이프라인

2020년 HDC현대산업개발 분양 및 분양 예정단지

HDC현대산업개발 분기실적 핵심표

HDC현대산업개발 Valuation Table

출처: 하나금융, HDC현대산업개발

HDC현대산업개발［294870］_20201217_Hana_679951.pdf

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